前回うつぼ公園が目の前にある立地抜群のマンションの入居の申し込みしましたが、まさかの否決！！
オーナー様が入居者様の高齢を理由に断りを入れてきました…
仮に高齢の入居者の現在の預貯金が1億円あったとしても、お金の問題ではなく入居は難しいと言われました。
その後も2つ良い物件があったので、内覧前に入居可能かを聞くと高齢の1人暮らしなので無理とのことです。
オーナー側の気持ちも重々分かりますが、もう少し何とかお互いが譲歩できないものでしょうか。
最終手段は私の所有している物件に住んでもらうしかないですね。
ちなみにフランスではこのような制度があります。
ビアジェ（Viager）とは ビアジェとは、フランスで行われている高齢者に利用される不動産の売買契約の一つです。
高齢者がこ の制度を使って所有不動産を売却すると、買い主は初期費用に加え、売り手の死亡時まで定期支払金を 受け取ることができます。
しかも売り手はその不動産物件に暮らし続けることも出来るのです。
つまりビアジェ によって、売り手である高齢者は、生活資金やゆとりのある老後を送る為の定期的な収入を、終身で受け取 ることができます。
買い手にとってのメリットは、売り手が死亡すると定期支払金を払う必要がなくなるので、もしかすると住宅を通常より低い価格で取得できることになるかもしれないことです。
初期費用、そして定期支払金の金額の決め方は、まずは通常の不動産売買と同様、不動産価格の鑑定 から始まります。
そしてもし売り手がその物件で暮らし続けるのであれば、売り手の年齢から計算された平均余命を元に、価格を割り引きます。
こうしてはじき出された価格を元に、初期費用と定期支払金の額を、売り手、買い手との間で自由に交渉できることになっています。
ただし、「自由に設定」といっても、売り手の年齢、 売り手が夫婦なのか、そのまま暮らし続けるのかどうか、初期費用ありなのかなしなのか、などに基づき、金 融のプロが使っている一覧表に基づいて計算することもできます。
高齢者の居住用不動産の売買により、所有権は手放さなくてはならないものの、当該不動産に居住しな がら終身定期金を受け取ることができるビアジェ。
自宅という財産は持っているけれども、貯蓄はほとんどな いし、所得も少ないという高齢者にとっては便利なシステムです。
ただし、家族に不動産を継承させたい、ま たは買い主が売り主の死亡を待ち望みしていて人道的に問題があるように感じる、などの場合にはビアジェ は使わないほうがいいでしょう。
日本のリバース・モーゲージの違い フランスのビアジェと日本のリバース・モーゲージ。
どちらも自宅という財産を元に定期金を受け取ること ができますが決定的な違いは、日本のリバース・モーゲージがあくまでも不動産を担保とする融資であるの に対し、ビアジェは不動産販売であるということです。
よってリバース・モーゲージで月々受け取る金額は負 債であり、ビアジェでの月々の受け取りは所得となります。
リバース・モーゲージを利用した高齢者が非常に長生きをして、月々受け取った金額（融資）の総額が、 担保でカバーできる貸付限度額に達してしまうと、そこで融資は打ち切りになってしまいます（いわゆる長生 きリスク）。
それでも当該物件で死ぬまで暮らし続けることは可能ですが、毎月の融資を受けることはできなく なります。
日本のリバース・モーゲージには、他に「金利上昇リスク」と「不動産価格下落リスク」があります。
リ バース・モーゲージは融資ですので、融資にかかる利息が上昇した分、定期金の打ち切り時期が早まってし まうのです。
また不動産市場が下落することによって、担保である物件の価値も下がり、予定より早く担保切 れになってしまうというリスクもあります。
ビアジェの場合、「長生きリスク」、「金利上昇リスク」、「不動産価格下落リスク」は全て 買い手が負うことになっているので、売り手である高齢者はそれらのリスクに関係なく、生 涯にわたって定期金を受け取れます。
ビアジェの契約件数は年に約 5000 件にのぼり、 不動産取引全体の 1％を占めます。
フランスも高齢化が進みつつあり、60 歳以上の人 口は 2020 年には 25%に達する見込みですので、このビアジェのニーズは増えていくことと思われます。
中古住宅市場が小さい日本では、中々成立し難い仕組みですが。
