レインズを見ていると割と利回りの良さそうな事務所として賃貸中の区分オーナーチェンジ物件がありました(*´ω｀*)
場所は大阪市中央区で写真を見ると中は綺麗にリフォームしていましたが、近隣の相場よりもかなり高めの賃料で恐らくは売却する時に少しでも利回りを高く見せるために良くある手法を使っていました。
この手法は売主側であれば誰でも簡単にできてしまうのですが、そのやり方は同じマンションの家賃相場が仮に5万円だとして売りたい物件は家賃7万円で募集します。
勿論全く同じ間取り、内装で普通に募集していればこの2万円の差を埋めて入居して貰うのは至難の技です。
そこでフリーレント○ヶ月＆礼金敷金無料、そしてとっておきの最終奥義広告料（売り主から仲介業者に払うお礼金の事で広告料1ヶ月であれば家賃1ヶ月分の意味になります）を3ヶ月や4ヶ月で設定すると仲介業者は広告料欲しさに群がりすぐにその部屋は入居者で埋まります＼(◎o◎)／
広告料は3ヶ月分×賃料7万円=21万円の出費
通常は賃料5万円×12ヶ月=60万円
賃料7万円×12ヶ月=84万円
84万円-60万円=24万円
24万円（かさ増しによる利益）-21万円（広告費）=3万円
と年間で3万円しかプラスにならないとお考えの貴方！！
単純計算ではそうですが、売却時に売値が大きく変わってくるのです。
仮に同じ700万円で売却した時に
家賃5万円の方は年間家賃60万円÷700万円×100=表面利回り約8.5％
家賃7万円の方は年間家賃84万円÷700万円×100=表面利回り約12％
となりどちらが投資家から人気かは一目瞭然ですよね！？勿論利回りの高い後者です♪
では仮に家賃5万円と同じ表面利回り約8.5％で売りたいときには家賃7万円の売値はいくらで設定できるかというと…
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
なんと820万円です。
70万円÷820万円=表面利回り約8.5％
家賃5万円の物件よりも家賃7万円の物件の方が120万円も高くで売れます(´ﾟдﾟ｀)
どちらの方法で売却しますか？と聞かれたら間違いなく家賃7万円にかさ増しして売りますよね。
オーナーチェンジ物件ではこういうことが日々当たり前のようにあり、勿論この方法は違法ではないです。
ではどうすれば見抜けるのか！？
次回に続くm(_ _)m
