マンションを購入しようと検討している方はスーモやアットホームを見ていると思います。
「おっ、この物件買いたいな 」 と思って詳細をクリックすると下のほうに見慣れぬオーナーチェンジの記載があり不動産業者に電話をして買いたい意思を伝えても「これはオーナーチェンジ物件なので入居者がいる状態だから買っても住めないですよ 」 と言われます。
私も不動産をやり始めた最初の頃は意味がさっぱり分かりませんでした笑
オーナーチェンジとは読んで字の如く、賃貸人が住んでいる状態でオーナー(所有者)を変更することです。
賃貸人が住んでいるのでローンを組むには住宅ローンは不可で(住宅ローンは自分が住むためのローンで)投資用ローンまたは不動産ローンを組まないと購入できません。
この2つの違いは大きく分けると金利で、住宅ローンは 現在でしたら金利が1%以下なのに対し不動産投資用ローンは３％前後です。
住宅ローンは住むためのローンで、たくさんの人に借りて欲しい為に国が金利を優遇しているのです。
不動産投資用ローンは住む目的ではなくあくまで投資用(必要不可欠なものではなく贅沢品の購入とみなされる)為金利が高いのです。
だったら入居者に交渉して出て行ってもらったら、「住宅ローンが組める！！
」 と思った方そんなに世の中甘くないです。
逆に今貴方が住んでいる物件を違うオーナーが 「 住宅ローンで買いたいから無条件で出て行ってくれせんか？ 」 とお願いされ「はい、出て行きます 」とはならないと思います。
出て行ってもらうためには引越し代や立ち退き料をその物件を購入したいオーナーが負担しないと駄目で費用は数十万円～数百万円かかることもあります。
よっぽどの魅力的な物件でない限り高額な立ち退き料は払いたくないですよね…
では自分が住むのではなく投資用として住宅ローンを組めたら、「不動産投資用ローンよりも金利も安くなるし最高！ 」 と思った方、実はこれもそんなに甘くはないんです！
もし住宅ローンで購入し、賃貸人を入居させて家賃収入を得る投資をしていることが銀行にばれると最悪のケースは借りた全額の一括返済や金利の変更(投資用の金利の３％前後)等を求められたりします。
ですが唯一フラット35でしたら転居など止むを得ない事情がある場合は賃貸に出してもいいとホームページにも明記しています。https://www.flat35.com/loan/yachin.html
ここまで寛容な所は私の知っている銀行ではないです。(銀行も止むを得ない事情がある場合は交渉できるかもしれないですが )
住宅ローンを組む際はフラット35がお薦めです、私の場合は金利も35年固定で1.09％でした。
最後に一言、私はフラット35の回し者ではないです笑
